梅州固定资产评估 果树评估

固定资产评估
前几年，有关“资产评估中固定资产升值率过高”的问题，曾引起了各方面的关注。造成评估升值率过高的原因，除了物价上涨引起重置价格升高等原因外，本人认为主要的问题是“成新率”的原因。因为根据“评估值=重置全价×成新率”的计算式，如果重置全价基本正确合理的话，成新率的高低直接影响到评估值的高低。
在资产评估中，一直沿用至今的成新率的计算方法，一般均以平均年限法成新率为基础成新率。本人经多年实践并结合实际经验，总觉得此方法甚为不妥。特别是资产评估行业兴起至今已有十余年，其间，市场经济体系已基本形成，原有的评估方法一则不合理，再则也过于简单化。就设备而言，因仅以平均年限法成新率为依据计算所得的评估值往往背离市场价值规律，故难以被市场接受。

          果树拆迁评估
近几年，由于城市规模扩大，水利、公路等工程建设迅速，越来越多的农村土地被征用，果树补偿价值的评估业务也越来越多。为了使补偿标准更加科学合理，笔者认为，应当根据不同的果树生长期，采用不同的评估方法和程序，这样才能公正地出具评估结果，具体做法如下。
一、端正工作理念，营造和谐拆迁气氛      
  基础设施等基本建设工程有时涉及到了大量果树，由于某些相关部门制定的补偿标准过于笼统或过低，常引起作为果树业主的果农的不满。我们专业评估人员，职责是正确评估价格，切实维护双方的合法权益；在保持独立、客观、公正的前提下，同双方当事人建立互相信任的关系，营造和谐气氛；不能将征地中产生的矛盾转化成为评估中的矛盾。   
    
  二、搞好调查研究，合理确定各项评估技术指标
目前，我省大部分地区对于果树的补偿标准不分树种，仅以幼龄期、初果期，盛果期为划分标准进行补偿。实际上不同果树品种的种植技术和产量收入迥然不同，因此，如何制定一个合理的补偿价值，需要我们进行认真的研究。   
  下面首先对果树补偿价值评估中几个重要参数的确定进行说明：    1、选定合理的密植度，界定不同树种每亩的补偿株数    果树的密植度是果树群体结构的重要参数，影响着果树生长的空间环境和根系环境，也影响着果树的产量收成和果实品质。增加果树的密植度，有时是为了将来进行移栽，有时可能是另有不可告人的企图。一般的讲，超过合理的密植度，会使树冠缩小，不利于通风透光，影响单株和亩产量，也影响果实品质。评估人员应根据当地气候土质状况，种植技术与果农的种植经验等，综合界定某一品种果树每亩合理的补偿株数。   
  2、调查果树的收入以及折现率  
  调查产量收成，也是确定补偿价值的重要步骤。一般而言，在合理密植度的前提下，结果期的产量主要受水利、土壤和管理技术的影响，但又受生长状况的限制。因此，果树收入需根据其生长年限和果树生长状态测算其产量和收入。
同时，合理的折现率，也是给予果农合理补偿的关键因素。    3、了解果树栽植成本  
  果树管理讲究科学技术，如果盲目追加水肥，使果树生理机能失调，打乱生长规律，非但不能提高产量，还会使果实品质降低，因此在评估中需要确定果树合理的经济成本，确定其合理的投入费用。实际操作中需要根据果树不同的生长期，区分不同树种分别计算其投入的成本。若有的果树林增加滴管、喷管等配套设施，则应另外计算其投入成本。   
  4、考察果树的各种特殊因素  
  某一品种的果树有其生长年限、生长状况(如地径、冠径、病虫害影响)等特殊性，均应详细考察。例如，生长年限直接关系到果树的生长期划分和控制投入的经济成本根据地径的粗细可以判断果树的栽植年限和日常的管理水平；果树冠径的大小及形状可判断其修剪技术、单株产量等。对于特殊的果树树种，可聘请专家协助工作
三、根据果树生长年限采用不同的评估方法      
  1、幼龄期果树的评估  
  幼龄期就是果树处在生长初级阶段，果树尚未结果，或因枝身尚未发育成熟未达到承载能力不让其结果。因此幼龄期的果树评估主要考虑施肥、浇水等培育费用，加上其他费用及必要的行业平均报酬率，然后进行个别系数修正，得出评估值。   
  幼树期果树评估值=上年投入成本+当年投入成本×(1+行业平均报酬率)±实际生长调整值  
  投入成本=肥料费+水电费+农药费+人工费+工具使用摊销费+其它费用  
  若果树种植对技术要求较高，平均报酬率可适当提高，一般取当年投入成本的10％－15％。  
  2、初果期果树的评估
果树的初果期，也称为过渡期，它是由生长期向结果期的过渡，此时果树有了一定的经济产量，但生理发育尚未完全成熟，产量尚未达到盛果期的结果能力，但丰收在即，因此仅仅以它们的直接成本投入、当年收入损失评估其价值是不够的，还要增加它们的预期收益，一般把基准日后一年的收入进行折现，作为补偿。因为在第二年甚至第三年，果农只要付出控制病虫害等一般维护费用，即能获得一年的正常收入，因此采用其未来一年的收入进行补偿是必要的。   
  初果期果树评估值=截止当年累计投入成本+当年收入损失费+次年净收入折现值±实际生长调整值。(折现率一般取8％)  
  其中，当年收入损失费=一般当年产量×销售单价  
  初果期开始阶段，如收入补偿小于行业平均报酬率，仍然应按平均报酬率计算。    3、盛果期果树的评估    以苹果树为例其盛果期一般是在生长第八年到第二十年之间，其中第十年开始达到丰产稳产期。因此对于盛果期果树的补偿，必须给予果农次年一年的收入补偿。即便在收果后征用的果树，也应该给予次年收入补偿。   
  盛果期果树评估值=稳产前投入成本+当年收入损失费+次年净收入折现值    4、衰果期果树的评估 果树进入衰果期，其生命周期逐渐接近结束，产量越来越低。此阶段的管理目的主要是提高结果能力，延长结果期限，由于投入费用与盛果期相差无几，因此不必再计算直接投入成本，可用盛果期评估值减去相应减少的收入来确定衰果期果树的评估值衰果期果树评估值=盛果期果树评估值—评估基准日与盛果期比较减少的收入      
  果树评估值区间中价值的确定主要根据其实际生长状况和管理水平进行权衡。  
  从上表中可以看出，不同的果树品种，投入的费用、产生的经济收益不同；同一品种在同一生长期由于生长年限不同，收入和成本也不尽相同，因此，仅以果树粗略生长阶段定价的方法是不可取的。四、需要注意的问题      
  1、果树评估需要现场清点数量和考察，因此要顺利完成，应有作为果树的业主或其委托代理人在场，并对清点数量和考察结果签字。为了防止果树清理出现争议，可采取摄影、录像等措施，必要时应提醒当事人进行公证。2、果树的评估价值有极强的时间性，特别是在投入费用。市场销售价格变化较快的时期。当补偿费不能及时拨付给业主时，评估价值应该适当进行调整。  
  3、业主为建果园投入的其他配套费用，如看护房、水井、地下水管及围墙等，应另行计算评估价值。  
  4、在评估报告中应声明评估价值不含土地价值。